ПРАВОВОЙ ЛИКБЕЗ
ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ
ИПОТЕЧНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КРЕДИТ?
Ипотечное кредитование является одним из наиболее активно развивающихся направлений на российском рынке, поскольку обладает достаточными преимуществами при выборе потребителями кредитов такого рода, а именно:
- возможностью в достаточно короткие сроки вселиться в новое жилье (особенно это актуально для молодых семей прежде не имевших собственного жилья);
- длительностью срока по оплате предоставленного кредита, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости жилья;
- возможностью оплачивать собственное жилье, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичное жилье;
- возможностью зарегистрироваться (прописаться) в жилье, приобретенном по ипотечному жилищному кредиту, заемщику и членам его семьи;
- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки.
Все вышеуказанные преимущества достаточно привлекательны, однако следует относиться к ипотеке с особой внимательностью, задумываясь над ценой таких преимуществ.
Итак, что представляет собой ипотечный жилищный кредит?
Правовое регулирование ипотеки осуществляется, прежде всего, положениями Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также иными нормативно-правовыми актами.
Ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину-потребителю) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Заемщиками по ипотечному кредиту выступают физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
Продавцами жилья являются - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
Кредиторами ипотечного кредита выступают банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Приобретение жилья по ипотеке предполагает заключение нескольких договоров: заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от 3 лет и более. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Сумма кредита составляет не более 60 - 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30 - 40 % его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Таким образом, надо понимать, что, купив квартиру или дом с помощью ипотечного кредита, заемщик не является собственником «своего» жилья, оно находится в собственности банка (займодавца). При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита, банк вправе продать жилье в счет погашения долга, при этом проценты, которые уже были уплачены заемщиком, остаются у банка. Поэтому в случае неуплаты взносов, заемщик может остаться и без денег, и без квартиры (дома).
